Segunda-feira
11 de Dezembro de 2017 - 

Controle de Processos

Cadastro de E-Mails

Cotação Monetária

Moeda Compra Venda
DOLAR 3,28 3,28
EURO 3,86 3,86

Webmail

Clique no botão abaixo para ser direcionado para nosso ambiente de webmail.
Advocacia Empresarial, Imobiliária, Consultoria Tributária

Publicações


A cobrança de Emolumentos para a Primeira Aquisição Imobiliária - 28/10/2011

Em 31/12/1973 entrou em vigor no Brasil a Lei nº 6.015, mais conhecida como Lei dos Registros Públicos, onde na sua redação original o art.306 disciplinava que o desconto pela primeira aquisição imobiliária incidiria sobre os atos relacionados aquela transação e que tal desconto somente iria incidir nos financiamentos concedidos pelo Banco Nacional da Habitação.
 
Devido a grande necessidade de estimular o desenvolvimento habitacional no Brasil alguns anos mais tarde foi criado o Sistema Financeiro de Habitação sendo assim editada a Lei nº 6.941 de 14 de Setembro de 1981, onde o art. 290 da Lei dos Registros Público determinou que os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).
 
Em 5/10/1988 foi promulgada a Constituição Federal atualmente vigente, e o caput do art. 236 determinou que  os Serviços Notariais e Registrais seriam exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. Ainda no art. 236, o §2º especificou que “Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro”.
 
Diante da previsão constitucional, em 29/12/2000 foi editada a Lei Federal nº 10.169, onde o art. 1º disciplinou que os Estados e o Distrito Federal fixarão o valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos respectivos serviços notariais e de registro. Desta forma os entes Federativos formularam as tabelas de emolumentos que são utilizadas pela Serventias Notariais e Registrais.
 
Ocorre que quando se trata de imóvel financiado conforme regras do Sistema Financeiro de Habitação- SFH, algumas Serventias Imobiliárias, senão a grande maioria delas, com base nas Notas Explicativas das Tabelas de Emolumentos disponibilizadas pelos Tribunais de Justiça defendem que os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos pela metade, mas exclusivamente sobre a parte financiada.
 
A situação se agrava quando a garantia real ocorre através de Alienação Fiduciária dentro do âmbito do Sistema Financeiro de Habitação- SFH, pois as Serventias entendem que a Alienação Fiduciária não é passível da concessão do desconto previsto no art. 290 da Lei dos Registros Públicos, haja vista a Alienação Fiduciária ser integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI e a disposição do art. 39, inciso I da Lei nº 9.514/1997 prever que tais regras serem inaplicáveisas disposições do SFH.
 
Ambas as praticas são inconstitucionais, pois ferem diretamente um dos direitos sociais previstos no art. 6º da Constituição Federal – a moradia – além de frustrar a intenção do Legislador em aquecer o mercado imobiliário proporcionando para muitas pessoas condições vantajosas e estimuladoras para adquirir sua primeira moradia.
 
Analisando a primeiro situação, redução dos emolumentos somente sobre a parte financiada, expomos a lição do Doutrinador Walter Ceneviva, em sua obra Lei dos Registros Públicos Comentada, 16ª Edição, pág. 634:
 
“....Merece apoio o propósito de favorecer o adquirente de imóvel residencial, pois reduz pela metade o emolumento previsto em lei para o registro”.(grifo nosso).
 
Os emolumentos nada mais são do que a remuneração que os Notários e Registradores têm direito pelos atos que praticarem em decorrência do atos praticados em razão de suas funções (art. 14 da Lei nº 6.015/73).
 
Se a própria Lei dos Registros Públicos define que os descontos para a primeira aquisição imobiliária serão aplicados sobre os EMOLUMENTOS (Registro da Compra e Venda e Registro da Garantia Real) o Registrador não poderá aplicar somente o desconto sobre a parte FINANCIADA, sob pena de descumprir a previsão do art. 290 e incorrer na possibilidade de aplicação de uma penalidade por parte da Corregedoria (multa).
 
Uma segunda situação que é muito freqüente nas Serventia Imobiliárias é o fato dos Registradores não concederem o desconto previsto no art. 290 quando a primeira aquisição mobiliária ocorre juntamente com a alienação fiduciária dentro do Sistema Financeiro da Habitação ou então concedem o desconto somente sobre a parte financiada.
 
Em sua defesa os Registradores invocam o inciso I do art. 39 da Lei nº 9.514/1997 onde dispõe que : 
 
“Art. 39 - As operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei:
 
I - não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH
 
Tal interpretação é totalmente equivocada pois a Alienação Fiduciária não é exclusividade do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, tanto que a própria Lei em seu art. 22, § 1º, expõe a possibilidade da Alienação Fiduciária poder ser contratada por pessoa física ou jurídica que não sejam integrantes do SFI.
 
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel
 
§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:" (grifo nosso).
 
Na defesa de tal pensamento expomos os ensinamentos de Melhim Namem Chalhub[1]:
 
“A alienação fiduciária de bens imóveis é uma das garantias instituídas por lei especial, a Lei 9.514/1997, que dispõe, também, sobre as operações do SFI. Essa lei é composta por dois conjuntos de normas, um deles dispondo sobre a estrutura operacional do SFI e outro regulamentando a alienação fiduciária.
 
Esses conjuntos são enunciados em dois capítulos distintos, independentes, e a independência das normas sobre a garantia fiduciária deflui claramente da leitura do § 1º do art. 22 da Lei 9.514, que "descola" essa garantia da estrutura do SFI, liberando sua aplicação para além dos limites do SFI, nos seguintes termos:
 
"§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:"
 
Além de tudo isso, importa atentar que o objeto do art. 290 da LRP são os "atos relacionados com a primeira aquisição" de moradia, e não a espécie de garantia constituída para esse fim. O desconto é assegurado para a "primeira aquisição", que pode ter como garantia a hipoteca, a propriedade fiduciária ou qualquer outra garantia real.
 
Assim, pouco importando se a garantia do financiamento é a hipoteca ou a propriedade fiduciária, mas se trata de aquisição da primeira moradia, o mutuário faz jus ao desconto de 50% dos emolumentos.
 
O Tribunal de Justiça de São Paulo, referência jurisprudencial para o Brasil, exarou pareceres através da Coordenadoria de Correições, Organização e Controle das Unidades Extrajudiciaisórgão integrante da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, pois esta sedimentou entendimento e orientação aos seus Registradores no sentido de que o desconto previsto no art. 290 independe da espécie de garantia utilizada na primeira aquisição imobiliária e deverá ser aplicado tanto no Registro da Compra e Venda e da Garantia Real, mesmo que sendo Alienação Fiduciária através do SFH, senão vejamos os Pareceres exarados:
 
Parecer 345/2009-E
Processo CG 2009/105563
Data inclusão: 19/01/2010
(345/2009-E)
 Registro de Imóveis – Contrato de aquisição de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, com pacto acessório de alienação fiduciária do bem em garantia do pagamento da dívida - Cálculo do valor dos emolumentos - Incidência do desconto previsto no art. 290 da LRP e na Tabela de Custas e Emolumentos anexa à Lei Estadual n. 11.331/2002 sobre o registro da garantia e, também, sobre o registro da compra e venda - Orientação firmada pela Corregedoria Geral da Justiça em precedente invocado pelo próprio Oficial Registrador - Inadmissibilidade da adoção de critério diverso em prejuízo do usuário do serviço - Restituição do décuplo do valor cobrado a maior (art. 32, § 2º, da Lei Estadual n. 11.331/2002) - Decisão do Juízo Corregedor Permanente acertada - Recurso não provido. (grifo nosso).
 
Parecer 346/2009-E – Processo CG 2009/71789
Data inclusão: 19/01/2010
(346/2009-E)
 
EMOLUMENTOS – Registro de Imóveis – Primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação– Contrato, apresentado para qualificação, que permite vislumbrá-la – Cabimento de redução de 50%, exclusivamente sobre o financiamento, nos emolumentos para registro, tanto da compra e venda, quanto da alienação fiduciária em garantia– Não observância pelo Oficial – Cobrança indevida dos valores integrais – Violação da regra do art. 290 da Lei nº 6.015/73, combinado com a nota explicativa nº I.8.1 da Tabela II da Lei Estadual nº 11.331/02 – Restituição, em décuplo, do montante recebido – Imposição, também, de multa – Aplicação do artigo 32, I, com respectivos parágrafos, do último diploma legal referido – Recurso provido, para tanto. (grifo nosso).
 
Observe-se que, como bem decidido pela Corregedoria do Estado de São Paulo, a redução de 50% incide sobre todos os atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária financiada pelo SFH, incluindo, para o que aqui interessa mais de perto, tanto o registro da compra e venda do imóvel quanto o registro da alienação fiduciária do bem em garantia do pagamento do débito contraído, não havendo amparo jurídico ou legal para a discriminação realizada por alguns Registradores, que restringem a redução apenas aos emolumentos devidos por força do registro da garantia (no caso, da alienação fiduciária).
 
Assim do que adiantaria o Poder Público incentivar a aquisição de imóveis através de fomentos, subsídios, e outros benefícios aos adquirente de imóveis se as Serventias Imobiliárias não aplicarem a previsão legal do art. 290 da Lei dos Registros Públicos?

 

[1]  - http://ademi.webtexto.com.br/article.php3?id_article=34568
Autor: DRÁUZIO CORTEZ LINHARES
Visitas no site:  208948
© 2017 Todos os direitos reservados - Certificado e desenvolvido pelo PROMAD - Programa Nacional de Modernização da Advocacia