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Procedimento de Retificação de Registro Público pela Via Administrativa: Obrigatoriedade ou Discricionariedade do Oficial Registrador? - 28/10/2011

Com a entrada em vigor da Lei nº10.931 de 02.08.2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e que dá outras providências, ocorreram alterações consideráveis no que tange os procedimentos de retificações dos registros públicos imobiliários, pois a norma modificou dentre muitas inovações, o trâmite e a competência de tais retificações, buscando principalmente imprimir uma maior celeridade nos processos de retificações, que arrastavam-se dentro das morosas Varas Judiciárias.
 
A nova Legislação visando, dentre muitas coisas, desafogar o Poder Judiciário, trouxe de forma inovadora, o deslocamento parcial da competência para apreciação das modificações nos registros públicos imobiliários, pois a parte interessada, pode optar em ingressar diretamente com o pedido de Retificação no próprio Registro Imobiliário ou no Poder Judiciário.
 
Porém com a advento da possibilidade de retificação do registro público dentro das Serventias Imobiliárias nos termos previsto das novas redações dos art. 212 e 213 da Lei dos Registros Públicos, veio também a relutância de alguns Registradores em efetivar as retificações por entenderem que alguns assentos Imobiliários (Transcrições e Matrículas) não permitirem a localização perfeita do imóvel de modo que algumas vezes os titulares dificultam o procedimento administrativo, senão indicam que a parte interessada solicite a retificação na Via Judicial.
 
Ora tal relutância vai de encontro ao espírito do Legislador – mens legis – desafogar o Poder Judiciário e reduzir o tempo de uma retificação -  assim no art. 213, inciso II, § 1º da Lei dos Registros Públicos temos que “uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação”.
 
Observem que o verbo utilizado, o comando na previsão legal é IMPERATIVO pois determina que o Oficial deverá fazer desde que o pedido atenda os requisitos do art. 225.
 
Walter Ceneviva, grande doutrinador pátrio, na obra “Lei dos Registros Públicos Comentada, 16ª Edição, pág.460, leciona que: “A retificação, independentemente de intervenção judicial, será feita, desde que satisfeitos ainda os elementos indicados no caput do art. 225”.(grifo nosso)
 
O Registrador por ser um particular em colaboração com o poder público, através de uma delegação do poder público (art. 236 da CF/88) também possui discricionariedade sobre a aplicação da legislação, bem como deverá verificar quais os seus atos que são vinculados as previsões legais.
Maria Sylvia Zanella di Pietro em Direito Administrativo, 12ª Edição, pág. 196/197, conceitua discricionariedade da seguinte forma:
 
“Para o desempenho de suas funções no organismo Estatal, a Administração Pública dispõe de poderes que lhe asseguram posição de supremacia sobre o particular e sem os quais ela não conseguiria atingir os seus fins. Mas esses poderes, no Estado de Direito, entre cujos postulados básicos se encontram o princípio da legalidade, são limitados pela lei, de forma a impedir os abusos e as arbitrariedades a que as autoridades poderiam ser levadas.
...
E a atuação é discricionária quando a Administração, diante do caso concreto, tem a possibilidade de apreciá-lo segundo critérios de oportunidade e conveniência e escolher uma dentre duas ou mais soluções, todas válidas para o direito”.
 
O Professor Celso Antônio Bandeira de Mello, na obra Curso de Direito Administrativo, Malheiros Editores, 27ª Ed. 2010, conceitua o que são atos discricionários e vinculados:
 
“Atos Vinculados seriam aqueles em que, por existir prévia e objetiva tipificação legal do único possível comportamento da Administração em face da situação igualmente prevista em termos de objetividade absoluta, a Administração, ao expedi-los, não interfere com apreciação subjetiva alguma.
 
Atos “discricionários”, pelo contrário, seriam os que a Administração pratica com certa margem de liberdade de avaliação ou decisão segundo critérios de conveniência e oportunidade formulados por ela mesma, ainda que adstrita à lei reguladora da expedição deles.
 
A diferença nuclear entre ambos residiria em que nos primeiros a Administração não dispõe de liberdade alguma, posto que a lei já regulou antecipadamente em todos os aspectos o comportamento a ser adotado, enquanto nos segundos a disciplina legal deixa ao administrador certa liberdade para decidir-se em face das circunstâncias concretas do caso, impondo-lhe e simultaneamente facultando-lhe a utilização de critérios próprios para avaliar ou decidir quanto ao que lhe pareça ser o melhor meio de satisfazer o interesse público que a norma legal visa realizar”.(grifo nosso).
 
A diferença fundamental entre DISCRICIONARIEDADE e ARBITRARIEDADE é o simples fato do Agente Público exercer seu poder de decisão dentro ou fora dos parâmetros da legalidade. Caso o Registrador se negue a efetivar a retificação de área sem fundamento legal, estará cometendo uma arbitrariedade e não uma discricionariedade.
 
O art. 213, inciso II, § 1º da Lei dos Registros Públicos determina que o oficial averbará a retificação, onde tal previsão não dota o Registrador a praticar um ato discricionário mas sim um ato vinculado, pois a legislação determina uma única solução – averbar - quando satisfeitos os requisitos legais.
 
Assim a retificação do registro deverá ser feita mediante requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.
 
O Registrador como titular de um serviço público que lhe é delegado deve verificar o principio da legalidade, tendo o dever e a obrigação de se submeter as previsões legais, não podendo obstacularizar ou se negar a proceder a averbação de retificação de área quando satisfeitos todos os requisitos exigidos no art. 213, inciso II, § 1º e art.225, ambos da Lei nº 6.015/73, pelo simples fato de não ter segurança nos documentos que lhe são apresentados ou por achar que o imóvel objeto do assentamento Registral não é localizável.
 
Recorrendo a Venício Antônio de Paula Salles, experiente Juiz Titular da 1ª Vara dos Registros Públicos da Comarca de São Paulo – SP e autoridade na matéria, observamos em sua obra “Direito Registral Imobiliário”, pág.88 que:
 
O pedido deve ser deduzido de forma clara e objetiva, contendo as linhas necessárias para sua analise, estudo e decisão. Basicamente deve apresentar a perfeita identificação do requerente, a comprovação de sua legitimidade, a fundamentação que alicerça sua pretensão e o pedido final para a retificação do assento registral.
...
O pedido deve ser autuado e despachado pelo Oficial, que após verificar a regularidade de sua formulação e instruçãopromoveráa autuação em respeito ao formato processual, numerando as folhas e requisitando as providencias e esclarecimentos necessários. Encontrando-se em ordem, determinará a notificação dos confrontantes tabulares e dos ocupantes. (grifo nosso)
 
Para eximir o Registrador de qualquer responsabilidade o próprio Legislador constou no §14 do Inciso II do art. 213 que verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
 
Para tanto não foi sem motivação que no caput do art. 213, ficou determinada a apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) de um profissional devidamente inscrito no sistema CONFEA-CREA, pois nos termos da Lei Federal nº 6.496/77 a ART é exigida na elaboração de projetos, consultoria, execução de obras e serviços, independentemente do nível de atuação do profissional.
 
Walter Ceneviva, ainda em sua obra “Lei dos Registros Públicos Comentada, 16ª Edição, pág.460, explanou de forma brilhante que: “O profissional é submetido às sanções civis, penais e administrativas previstas no § 14, examinado adiante”.
 
No mesmo sentido mencionamos Walter Cruz Swensson na obra, Lei dos Registros Públicos Anotada, 4ª Edição, pág. 515:
 
Responsabilidade Civil, penal e administrativa – Eventuais informações falsas inseridas no memorial descritivo levarão os autores do requerimento de retificação de matrícula, registro ou averbação, bem como o responsável pelo trabalho técnico, a serem por elas responsabilizados civil e criminalmente. Além de tais sanções (civil e criminal) estará o profissional que elaborou o memorial descritivo a sanções administrativas.
Em Sentença proferida no dia 08/05/2007, a Drª SILVIA SOARES DE SÁ NOBREGA, Juíza da 2ª Vara dos Registros Públicos da Comarca de Fortaleza - Ce, no autos da Suscitação de Dúvida nº2006.0029.4619-0(9055), foi sábia e objetiva em interpretar corretamente a previsão legal sob a responsabilidade das informações prestadas à Serventia Imobiliária por conta de Retificação de Área, senão vejamos:
 
“...Insubsistentes, portanto, os argumentos cartorários de que a retificação ora pretendida poderia estar incidindo sobre qualquer outro imóvel localizado no Bairro Lagoa Redonda. Em casos tais a própria Lei já traz em seu bojo o remédio a ser prescrito:
 
Art.213...........................................................................................
 
§14 -Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais”....” (grifo nosso).
 
Por ilação lógica e mera leitura ao texto da Lei, se houver fraude, falha, ou outro defeito nas informações prestadas, toda e qualquer responsabilidade recairá sobre o profissional que forneceu a ART e o requerente, não tendo o Oficial Registrador qualquer responsabilidade, desde que tenha atendido os requisitos do art. 213 e 225 da Lei nº 6.015/73.
 
O Oficial Registrador deve ater-se somente a exigência de que todas a documentação esteja conforme os requisitos exigidos no art. 225, ou seja, verificar se houve anuência ou não dos confinantes, planta, memorial, etc, pois seu dever é zelar pela segurança jurídica do ato que irá praticar, conforme previsto no art. 1º da Lei nº 8.935/94, devendo minimizar o risco deste ato ser impugnado futuramente ou quiçá anulado, pois nenhum ato(registro/averbação) possui segurança absoluta garantida, pelo fato do nosso ordenamento jurídico consagrar a presunção de veracidade relativa, conforme previsto no art. 214 da Lei dos Registros Públicos.
 
A redação do art. 212 da Lei dos Registros Públicos é clara e taxativa ao determinar que a opção de onde se procederá o procedimento retificatório é da parte interessada. Ora se a competência da retificação de área é de livre escolha do interessado e poderá ser concretizada pela via judicial, porque não poderá também ser pela efetivada via Administrativa? Somente porque o Oficial Registrador gostaria de eximir-se de qualquer responsabilidade que porventura futuramente venha a surgir?

Portanto o Oficial Registrador não poderá se negar, sem fundamento legal, a proceder a averbação de retificação de área, se o requerente satisfaz as exigências do caput do art. 225 da Lei dos Registro Públicos conforme previsto no inciso I do art. 213, onde a remessa para o Poder Judiciário somente poderia ocorrer no caso de impugnação e se não houver transação amigável, conforme previsto no §6º do art 213, inciso II.

Autor: DRÁUZIO CORTEZ LINHARES
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